家を売るのと貸すのどっちが得？判断基準と不動産売却の注意点 | メディア | 大阪の不動産買取業者／太陽住宅グループ 独自査定,創業40年,安心安全の不動産売却

相続で取得した家の扱いに迷う人が増えている背景

相続によって取得した家の取り扱いに悩む人が急増しています。その背景には、人口減少や高齢化による空き家の増加、不動産市場の地域格差、そして相続税や固定資産税といった経済的な負担の増大があります。特に2025年現在、日本国内の空き家は増加傾向にあり、国土交通省の「住宅・土地統計調査」では、全住宅のうち空き家の割合が13.6%を超え、約850万戸に上ると報告されています。

地方の実家を相続したが、現在は都市部で生活しているというケースでは、実家の活用に悩むことが一般的です。住む予定もなく、かといって放置すれば「特定空き家」に認定されて固定資産税の軽減措置が外されるリスクもあります。こうした状況下では、「売却して現金化」するか「賃貸に出して資産活用」するかが現実的な選択肢となるのです。

以下のように、売却と賃貸の判断には多くの要素が関わってきます。

このように、相続で取得した家をどう扱うかは、所有者の生活状況や資金事情だけでなく、物件の立地、築年数、地域ニーズといった外的要因によっても大きく左右されます。特に「今すぐ住む予定がない」「管理する家が他にもある」「将来的に利用するかもわからない」という方は、早めの判断が重要です。放置したままでは資産価値が減るだけでなく、空き家特例の解除による税負担や近隣とのトラブルに発展することもあります。

住宅ローン返済中でも選択肢になるケース

住宅ローンが残っている家を売る、あるいは貸すことは決して不可能ではありません。ただし、それぞれに注意すべき条件や制限が存在するため、事前の準備と理解が不可欠です。ローン返済中に売却や賃貸を検討している方は、金融機関との契約内容や現在の残債状況を正確に把握する必要があります。

まず、売却の場合について説明します。一般的に、住宅ローンの残債がある家を売るには「売却代金がローン残高を上回っている」ことが理想です。なぜなら、売却によって得た金額をもって一括返済（繰り上げ返済）を行い、抵当権を抹消しなければ、売却契約を成立させることができないためです。仮に残債の方が多い場合でも、預貯金や借り入れなどで不足分を補えば売却は可能です。

一方で、住宅ローン中の家を賃貸に出す場合は、金融機関に事前の承諾を得る必要があります。住宅ローンは「自己居住用物件」であることを前提に組まれているため、無断で賃貸に転用すると契約違反とみなされ、最悪の場合、期限の利益喪失（全額一括返済の請求）になる恐れもあります。以下に、住宅ローン中の家を貸すための条件を整理します。

また、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、自己居住用であることが前提条件のため、賃貸に出した時点で適用対象外となる点にも注意が必要です。結果として、税金の優遇措置がなくなり、収益が思ったほど出ないということもあり得ます。

収益性の比較　売却価格と家賃収入の長期試算

家を手放す際、「売るか貸すか」という選択肢に直面したとき、収益性の観点から冷静に判断することが求められます。収益性とは、単純な利益額だけでなく、資産としての将来価値や資金回収までの期間、運用の柔軟性といった観点も含みます。

売却の場合の魅力は、一度の取引で不動産を現金化できる点にあります。この即時性は、今後の生活設計や資産の再構築をスムーズに進めるうえで非常に有利です。さらに、市場価格が高いときに売却できれば、将来的に価格下落のリスクを回避できるため、結果的に高収益の判断となることもあります。

一方、賃貸に出す選択は、安定した家賃収入という定期的なインカムを得られる点が特徴です。特に都市部や需要のあるエリアに物件がある場合、入居率が高く、空室のリスクが少ない傾向があります。そのため、長期的に収入を見込める「資産運用」としての側面を持ちます。

このように、売却と賃貸の収益性は一概には比較できません。次のような項目ごとの比較を通じて、どちらが自分にとって合理的かを見極めることが重要です。

この判断の根底にあるのは、「自分が何を重視しているか」という点です。すぐに資金が必要な方にとっては、売却による早期回収が有利です。一方で、将来的に再利用を考えている、または資産として所有を続けたいと考える方にとっては、賃貸に出す選択も有効です。

維持管理・手間と管理の違い　貸す手間と売る手続きの差

売却と賃貸の選択肢を比較するうえで、しばしば見落とされがちな視点が「手間」と「管理の負担」です。収益面ばかりに目を奪われてしまうと、後になって想定外の対応やストレスに悩まされることになります。実際の運用において、この管理負担の違いは非常に大きな意味を持ちます。

まず、売却の場合、手続きは一度きりです。専門の不動産会社に仲介を依頼すれば、査定、販売活動、契約、登記といった流れの大部分をサポートしてくれるため、オーナーが抱える負担は最小限です。買い手が決まり次第、物件は手放され、以降の管理責任は完全に終了します。物理的にも心理的にも「身軽になる」感覚が得られる点が大きな利点です。

一方で、賃貸に出す場合は、契約後も継続的な管理業務が必要となります。入居者募集や契約更新、設備不具合への対応、近隣住民とのトラブル処理など、所有者には常に何らかの対応が求められる状態が続きます。もちろん、管理会社に委託することもできますが、最終的な責任はあくまでオーナーにあります。

以下のような項目に分けて整理すると、管理の差がより明確になります。

賃貸を継続するということは、不動産オーナーとして経営感覚を求められる立場に置かれるということです。副業として貸す場合も、入居者募集や広告戦略、家賃設定、修繕の判断など、多岐にわたる意思決定が求められます。

住宅ローン返済中に売却する手続きと完済条件

住宅ローンが残っている家を売却する場合、単に「売りたい」という意思だけでは手続きが進みません。特に抵当権が設定されている物件については、金融機関の同意や法律上の手続きが不可欠です。実際にはどのようなステップが必要となるのか、注意点も含めて詳しく解説します。

まず押さえておくべきなのは、「抵当権」の存在です。抵当権とは、金融機関が融資の担保として不動産に設定する権利であり、ローン完済までは原則として自由な売却ができません。そのため、売却するためには抵当権の抹消が必須です。

抵当権を抹消するには、売却代金でローン残債をすべて返済できることが前提となります。たとえば、住宅ローンの残債が2000万円ある場合、最低でも売却価格がそれ以上でなければ抹消に至りません。この条件をクリアできれば、抵当権の抹消登記を行うことができます。

以下に、住宅ローン返済中に売却を進める手続きの流れを表形式でまとめます。

売却時に気をつけたいのは「違約金」や「繰上返済手数料」の有無です。住宅ローンの契約内容によっては、途中で完済することで手数料が発生するケースもあります。事前に契約書を確認し、金融機関と相談しておくことが重要です。

ローン中に貸すために必要な「やむを得ない事情」の条件

住宅ローンが残っている状態で自宅を第三者に貸し出す場合、通常の民間住宅ローン契約では原則禁止されています。なぜなら、一般の住宅ローンは「自己居住用」であることを前提に低金利で提供されているからです。では、どのような状況であれば、ローン返済中の住宅を合法的に賃貸に出すことができるのでしょうか。

まず前提として、住宅ローンを組んでいる金融機関に対して「賃貸に出したい」という意思表示と理由の説明が必要です。このとき、金融機関が認める「やむを得ない事情」が存在していれば、例外的に賃貸が許可される場合があります。

代表的な「やむを得ない事情」は以下のようなケースです。

• 転勤や単身赴任による一時的な居住不可
  
• 長期入院や介護施設への入居
  
• 離婚による居住継続困難
  
• 海外赴任や長期留学
  
• 災害による住居不可能状態
  

これらの事情がある場合、金融機関へ「使用目的変更届」を提出し、状況説明のうえで「貸出許可申請」を行います。必要に応じて、就労証明書や転勤辞令、入院診断書などの提出が求められることもあります。

下記は、貸出許可に関する判断基準と対応フローをまとめた一覧です。

貸し出しを行う際には、「借地借家法」に基づく適正な契約書の作成も重要です。賃貸借契約の種類には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、それぞれ契約更新の有無や退去条件が異なるため、入居者とのトラブルを防ぐためにも適切な契約形態を選ぶことが求められます。

また、家賃保証会社や管理会社の活用も視野に入れましょう。賃貸中の滞納リスクや設備トラブル、近隣クレームなどに対応する体制を整えることが、ローン返済中の不安を軽減するポイントとなります。

家を売るか貸すか、その選択は今後のライフプランや資産形成に大きな影響を与える重要な分岐点です。特に住宅ローンが残っている場合、金融機関との契約条件や抵当権の取り扱い、やむを得ない事情に関する届け出が必要となるなど、慎重な判断が求められます。

売却では、ローン残債を上回る売却価格を確保し、抵当権を抹消できるかが第一のポイントとなります。対して賃貸では、ローン返済中でも貸し出しが認められる例外的なケースが存在し、それに該当するかを金融機関に確認する必要があります。実際、国土交通省の「不動産業実態調査」では、ローン返済中の賃貸活用におけるトラブルが一定数報告されており、事前の情報収集と条件整理は不可欠です。

また、物件の価値や将来的な資産としての活用、空き家問題への対応、固定資産税や管理の手間など、目先のメリットだけでなく長期的な視点での判断も求められます。どちらを選ぶにせよ、売却も賃貸も共に収益性とリスクを伴い、そのバランスを丁寧に見極めることが大切です。

このように、家を売るか貸すかの選択には、見逃せない判断基準が数多く存在します。放置すれば、資産が目減りするだけでなく、相続や税金の問題にも発展しかねません。だからこそ、今のうちに正確な知識を得て、後悔のない選択をしておきましょう。あなたの住まいや資産が、将来にわたって有効に活用される一助となることを願っています。

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Q. 空き家を売るか貸すかで迷っています。収益性ではどちらが得なのでしょうか？

A. 収益性の判断には、売却して早期に資産化したいのか、それとも継続的な家賃収入を得たいのかという目的の違いが影響します。売却は一度にまとまった資産を得ることができる一方、賃貸は安定的な収入が長期に渡って期待できる選択肢です。ただし、空室リスクや建物の維持管理、将来的な価値の変動も考慮に入れる必要があり、立地や入居需要、管理体制によって判断は異なります。

Q. 住宅ローンが残っている家を貸す場合、どんな条件を満たせばいいですか？

A. 金融機関の同意が前提となります。原則として住宅ローンで購入した家は「自らが居住すること」が条件ですが、転勤や介護などの「やむを得ない事情」が認められれば、例外的に賃貸が許可されるケースがあります。事前に銀行へ相談し、書面による許可を取得することが重要です。無断で貸し出すとローン契約違反になる可能性があるため、慎重な対応が求められます。

Q. 相続した実家を賃貸に出す際、どんな準備が必要ですか？

A. まずは建物の状態を確認し、安全に貸せる状態かを判断する必要があります。加えて、地域の入居需要や周辺環境を調査し、家賃設定や募集条件を現実的に組み立てることが求められます。物件管理については自身で行うか、信頼できる管理会社に委託するかを決める必要があります。また、賃貸に出すことで発生する税務手続きにも対応できる体制が必要です。

Q. 家を売却するときに気をつけるポイントはありますか？

A. 売却ではまず、現実的な市場相場に沿った価格設定が不可欠です。相場を無視した価格で売り出すと、売れ残りや値下げ交渉のリスクが高まります。また、媒介契約の選び方も重要で、専任媒介か一般媒介かによって販売戦略が大きく変わります。さらに、売却に伴って発生する税務処理や、必要な契約書類の確認、引渡し後のトラブル防止などにも注意を払う必要があります。信頼できる不動産会社と連携することが成功のカギとなります。

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