土地売却で起こりえる責任の追及と費用負担

■土地売却後に地中から障害物が！！売主・買主の責任と対処法を解説■

１．はじめに

土地を売却した後で、地中から思わぬ障害物（埋設物や廃棄物など）が発見されることがあります。このようなケースでは、売主・買主間でトラブルになることも少なくありません。本記事では、地中障害物が見つかった際の責任の所在や、適切な対処法について解説します。

２．地中障害物とは？具体例を紹介

地中障害物とは、地表では確認できない地下に埋まっている構造物や廃棄物のことを指します。具体例として以下のものが挙げられます。

・コンクリートガラやレンガ片

・建物の基礎部分（※①←これ厄介）

・基礎工事に必要な地盤改良のコンクリート杭（※②←これも厄介）

・井戸や浄化槽

・ガス管や水道管の残骸

・産業廃棄物や生活ごみ

こうした障害物は、土地利用の妨げとなるだけでなく、撤去費用の負担が発生する可能性があります。

※①・・・自分の敷地の地中内障害物なら費用をかければ撤去できるが、稀に隣地の建物の基礎部分が地中内でこちら側に越境している場合がある。撤去できないケースがある。買主が何か新築しようとして建築できないケースがある。（契約白紙になる可能性も？）

※②・・・柱状改良のあとのコンクリート杭が何本かある場合。撤去するのになかなか費用かかる。

３．売主・買主の責任はどうなる？

地中内障害物が見つかった場合、売主と買主の責任については以下のポイントが重要です。

3－1．契約不適合責任

2020年の民放改正により、「契約不適合責任」が挿入されました。土地売買契約において、売主は「契約内容に適合した土地」を引き渡す義務があります。そのため、契約時に説明のなかった地中内障害物が発見された場合、買主は以下の請求を行うことができます。

・修補請求（撤去費用の負担を求める）

・代金減額請求（土地価格の減額）

・損害賠償請求（障害物による損害の補填）

・契約解除（重大な問題がある場合や購入の目的が達成できない場合）

3－2．契約書の内容による影響

売買契約書に「現状有姿引き渡し（ありのままの状態で引き渡す）」と明記されている場合でも、契約不適合責任を免れるわけではありません。売主が「知らなかった」では済まされないケースもあるため、事前にリスクを把握しておくことが大切です。

４．実際に障害物が見つかった場合の対応策

地中障害物が発見されたと場合は、適切な対応を取ることが重要です。

１．発見後すぐに報告：買主はすぐに売主に報告し、対応を協議する。

２．専門業者による調査：障害物の種類や撤去の必要性を判断する。

３．費用負担の交渉：売主が責任を負う場合、撤去費用を負担する。

４．契約内容に応じた対応：契約不適合に基づき、修補請求や代金減額請求を行う。

５．地中障害物を防ぐための事前調査方法

更地の場合、売却前に地中障害物の有無を確認することが、必ずではありませんが、トラブル回避の鍵になります。以下の方法で事前調査を行うことをおすすめします。

古家つき土地の場合、まずは解体しなければ確認はできません。

・地歴調査：過去の土地利用状況を調査し、埋設物の可能性を確認する。

・地盤調査：ボーリング調査や地中レーダー探査を行い、障害物の有無をチェックする。

・役所への確認：自治体の記録を調べ、過去の建築物や埋設物を情報を取得する。

６．まとめ

土地売却後に地中障害物が発見されると、大きなトラブルに発展する可能性があります。売主としては、以下の対策を講じることでリスクを最小限に抑えられます。

・事前調査を行い、地中障害物の有無を確認する。

・売買契約書で責任の範囲を明確にし買主と十分に話合う。

上記がダメなら

不動産会社に売る：契約不適合責任を免責にしてくれる。

これらのポイントを押さえ、スムーズな土地売却を目指しましょう。